Louis Johner

Faire connaissance avec les doctorant-es de la Geneva School of Economics and Management. Aujourd'hui, Louis Johner, candidate au doctorat du Geneva Finance Research Institute, nous en dit plus sur ses recherches.

Nom complet et nationalité ?
Louis Johner, Suisse.

Formation universitaire ?
J'ai obtenu un Bachelor en Business Administration dans le cadre du programme Banque et Finance (spécialisation Risk Management) à la Haute Ecole de Gestion de Genève. J'ai ensuite obtenu un Master en statistique à la GSEM.

Programme et spécialisation ?
Je suis en troisième année du programme de doctorat en finance. Actuellement, je révise mon premier article de recherche et je commence un deuxième projet de recherche.

Ma recherche doctorale se concentre sur les caractéristiques de risque et de rendement des investissements immobiliers commerciaux et je rédige ma thèse sous la direction du Professor Martin Hoesli.

Pourquoi avez-vous choisi d'étudier pour votre doctorat à la GSEM ?
C'était un choix très opportuniste. J'ai toujours eu un vif intérêt pour l'immobilier commercial et j'ai consacré mes thèses de bachelor et de master au problème de l'estimation du risque des investissements immobiliers directs. J'ai notamment travaillé sur une approche, développée par Prof. Hoesli, qui utilise des simulations de Monte Carlo pour estimer l'incertitude quant à la valeur des biens immobiliers. Mon objectif était d'étendre ce modèle à un portefeuille multi-propriétés. Par conséquent, lorsque l'opportunité de faire un doctorat dans ce domaine avec Prof. Hoesli s'est présentée, je l'ai saisie sans hésitation.

Sur quoi porte votre doctorat, et pourquoi avez-vous choisi votre sujet de recherche ?
De manière générale, mon doctorat porte sur les caractéristiques de risque et de rendement de l'immobilier commercial. Un sujet pour lequel j'ai un intérêt de longue date. En effet, comme j'ai entrepris mes études universitaires à temps partiel, j'ai eu la chance d'occuper différents postes dans le secteur de l'immobilier, de la gestion immobilière à l'analyse des investissements. Cela m'a permis de découvrir les subtilités du marché immobilier, mais aussi d'éveiller ma curiosité pour en savoir plus.

L'immobilier commercial est une classe d'actifs unique. Par rapport aux actifs traditionnels que sont les actions et les obligations, la nature physique des biens immobiliers crée des défis uniques dans le contexte de la gestion des investissements. Les actifs immobiliers sont immobiles, spécifiques à un emplacement, non fongibles, illiquides et ont une valeur unitaire élevée. En outre, les biens immobiliers sont négociés relativement peu souvent sur des marchés décentralisés, avec une faible transparence et des coûts de transaction élevés.

Toutes ces spécificités se combinent pour faire de l'immobilier un sujet de recherche fascinant.

Qu'est-ce qui est innovant dans votre recherche, et quelle est la question la plus importante que vous souhaitez aborder ?
Je m'efforce de mettre à profit mon expérience dans le secteur de l'immobilier et d'apporter des réponses à des sujets qui présentent un grand intérêt pour les praticiens. Au départ, j'ai axé mes recherches sur une caractéristique bien connue des biens immobiliers, à savoir qu'ils sont inamovibles. Ainsi, les portefeuilles immobiliers présentent des caractéristiques de risque et de rendement qui dépendent des marchés où sont situés les biens sous-jacents. Par conséquent, j'ai notamment étudié comment la performance des portefeuilles diffère lorsque les biens sont situés dans un marché de type « gateway » ou « non-gateway ». Il s'agit d'un sujet d'une grande importance, car les investisseurs institutionnels ont montré une préférence pour les marchés « gateway », malgré le manque de preuves empiriques à l'appui de cette stratégie.

Deux autres questions importantes auxquelles j'essaie de répondre sont les suivantes : Le risque de baisse de l'immobilier commercial est-il mesurable sur une base ex ante ? Et, dans l'affirmative, quelle est l'approche la plus appropriée pour de telles mesures ? Les réponses doivent être contrastées pour différents types de marché (c'est-à-dire, « gateway » et « non-gateway »), par régions et par secteur (c'est-à-dire, pour les immeubles résidentiels, industriels, de bureaux et le commerce de détail).

Qu’appréciez-vous le plus dans votre doctorat ? Quelle est la partie la plus compliquée ?
Ce que j'apprécie le plus, c'est la possibilité de poursuivre librement mes intérêts de recherche avec le soutien total de mon directeur de thèse et des autres membres de la Faculté. J'apprécie vraiment l'incroyable environnement de recherche et les conditions de travail à la GSEM.

D'un autre côté, sans aucune hésitation, la partie la plus difficile est le manque de données de qualité sur l'immobilier commercial. Je sais que nous entendons cela dans tous les domaines de recherche, mais c'est un obstacle à la recherche dans notre domaine.

Auriez-vous des conseils à donner à quelqu'un qui envisage de faire un doctorat ?
Premièrement, je leur conseillerais de trouver un sujet qui les passionne. Ensuite, je leur recommanderais de chercher un directeur ou une directrice de thèse qui soit aussi passionné-e qu'eux par ce sujet, et avec qui ils puissent bien collaborer. J'ai la chance d'être à la fois captivé par mon sujet de recherche et d'être extrêmement bien guidé par mon directeur de thèse. Ces éléments contribuent à rendre le chemin vers le doctorat moins cahotique.

Souhaiteriez-vous partager d’autres informations avec nous ?
Pour soutenir nos travaux sur les marchés « gateway », Prof. Hoesli et moi-même avons eu la chance de recevoir une subvention de recherche du Real Estate Research Institute. Outre la reconnaissance qu'apporte cette subvention, un autre avantage est qu'elle nous a permis d'obtenir un accès à la base de données du National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF), qui est la plus grande base de données sur l'immobilier commercial américain. C'était essentiel pour notre recherche, et je suis reconnaissant à RERI et au NCREIF pour cela. Après avoir présenté notre étude à diverses conférences, nous sommes impatients de la présenter à la conférence annuelle 2021 de l'European Commercial Real Estate Data Alliance (E-CREDA) en décembre. E-CREDA est une nouvelle initiative européenne visant à améliorer l'accès aux données sur l'immobilier commercial et leur compréhension.

Dites-nous quelque chose d'amusant sur vous.
J'ai déjà combattu avec un de mes élèves !
(Disclaimer : Nous nous sommes rencontrés de manière inattendue lors d'une séance de sparring de sport de combat et c'était très amical).