Campus 94

Recherche/Sciences économiques

La Suisse, terre de locataires

Malgré un niveau de vie élevé, il est impossible pour la plupart des citoyens helvétiques d’accéder à la propriété de leur logement. C’est ce que démontre une récente étude réalisée sous l’égide du professeur Martin Hoesli

Le paradoxe n’est pas mince. Classée dans le peloton de tête des pays les plus riches au monde, la Suisse reste une nation de locataires. Avec une proportion de propriétaires dépassant à peine le tiers de la population (34%), elle affiche même un des taux les plus bas au monde dans ce domaine. A titre de comparaison, on compte plus de 80% de propriétaires en Espagne, tandis que ce taux dépasse les 70% en Norvège ou en Italie et qu’il se situe à 55% en France. Dans une récente étude portant sur un échantillon de 3600 ménages suisses, l’équipe de Martin Hoesli démontre que cette situation n’est pas près d’évoluer puisque plus de la moitié de la population se trouve aujourd’hui dans l’impossibilité de devenir propriétaire, ce taux grimpant jusqu’à 73% à Genève, lanterne rouge dans ce domaine.

L’énigme suisse
«Le cas de la Suisse est une énigme, explique Martin Hoesli. En général, les pays riches sont plutôt caractérisés par un large accès à la propriété immobilière. Or, chez nous, c’est le contraire. On entend des hypothèses très diverses pour expliquer ce phénomène. Certains mettent en avant les prix trop élevés du marché ou la fiscalité (impôt sur la valeur locative notamment), d’autres les subventions destinées aux locataires ou le fait que les banques soient peu prêteuses. Mais jusqu’ici, la pertinence de ces éléments n’avait pas été testée scientifiquement.»

Les travaux conduits par l’équipe de Martin Hoesli visaient à combler ce manque. Pour ce faire, les chercheurs se sont appuyés sur les données de l’enquête sur les recettes et dépenses des ménages suisses de l’Office fédéral de la statistique. Afin de limiter les difficultés liées à l’existence de lois fiscales particulières dans chaque canton, ils se sont concentrés sur les cas de Zurich, Genève, Vaud, Berne et Bâle. A partir de ces données, deux grands indices mathématiques ont été élaborés. Le premier traduit le ratio entre le coût de la propriété et celui de la location, en prenant en compte la fiscalité des deux modes de propriété. Le second lie les moyens dont disposent les ménages, ainsi que quelques-unes de leurs caractéristiques démographiques au logement qu’ils auraient les moyens d’avoir et à celui qu’ils souhaiteraient posséder idéalement. «La grande originalité de notre étude réside dans la possibilité de créer des simulations qui permettent d’isoler l’impact d’un certain nombre de facteurs déterminants dans la décision d’acheter ou, au contraire, de louer un logement », commente Martin Hoesli.

Les résultats obtenus par les chercheurs genevois confirment que l’accès à la propriété immobilière reste un rêve lointain pour la majorité des Suisses. Dans tous les cantons étudiés, il est ainsi plus favorable de louer que d’acheter. Rares sont de toute façon ceux qui en auraient la possibilité, puisque sur l’ensemble de l’échantillon pris en compte, 54% des ménages ne peuvent satisfaire à l’une ou l’autre des conditions nécessaires à l’obtention d’un prêt bancaire, à savoir disposer de 20% de fonds propres et ne pas voir les charges liées à l’acquisition du logement dépasser le tiers du revenu. Les disparités sont cependant très fortes selon les régions considérées puisque ce chiffre se situe aux alentours de 40% pour Berne et qu’il grimpe à 65% à Zurich et à 73% à Genève.

Comment changer la donne?
Comme ont pu le montrer les chercheurs, réduire à 10% le taux de fonds propres n’aurait ainsi quasiment aucun impact, puisque cela reviendrait à augmenter de 1% le taux de propriétaires. Elever la limite des charges à 40% équivaudrait au même résultat. Et allier les deux mesures ne provoquerait qu’une évolution de l’ordre de 3%. Une chute du niveau des prix de l’ordre de 10%, rendue possible par une extension des zones constructibles, par exemple, aurait en revanche un peu plus d’influence, avec une élévation de la proportion de propriétaires de 6% environ. «Il faudrait cumuler une baisse de 20% des prix du marché, à la suppression de l’impôt sur la valeur locative et à une réduction de la part de fonds propres à 5% pour rejoindre des pays comme la France, conclut Martin Hoesli. A supposer que cela soit réellement souhaitable – la position de locataire étant malgré tout assez confortable en Suisse –, nous sommes pour l’instant très loin du compte.» ❚

Vincent Monnet

«Why Do the Swiss Rent?», par Steven C. Bourassa, Martin Hoesli, Springer Science + Business Media, LLC 2008, à paraître dans le «Journal of Real Estate Finance and Economics».