Faculté des sciences de la société Sciences de la société

Organisme de foncier solidaire (OFS) et bail réel solidaire (BRS)

Une piste pour susciter des coopératives d’habitat en France ?

Résumé de l’intervention faite par Thomas Sablé (EPF74)

« Organisme de foncier solidaire » est un agrément octroyé par le Préfet de région à certaines personnes morales engagées dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine mit à profit de logements abordables. Pour ce faire, la structure agréée OFS peut consentir un bail réel solidaire (BRS). Un BRS est un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans) qui propose deux innovations majeures dans le droit français : 

  • Il est rechargeable, c’est-à-dire qu’à chaque vente d’un appartement (changement de preneur), le bail repart pour sa durée initiale, soit 99 ans. La valeur du bien est ainsi préservée, contrairement à celle d’un bail dont la durée serait strictement arrêtée à 99 ans. 
  • Il détermine un prix vente au logement. L’OFS précise une formule de calcul du prix de revente du bail (plafonné par décret).

Le dispositif OFS/BRS est un outil en faveur de la politique du logement. Pour ce faire, il dispose notamment d’un taux de TVA minoré à 5.5%. Les ménages cibles sont soumis à des plafonds de ressources réglementaires (PSLA) et sont éligibles au prêt à taux zéro (PTZ). Pour les collectivités, les logements BRS sont comptabilisés dans les objectifs de production de logements aidés (SRU). 

Contrairement aux dispositifs classiques (notamment le prêt social location-accession qui préserve l’abordabilité du prix pendant une période de dix ans seulement), ce duo d’outils (OFS/BRS) permet de produire des logements à couts minorés et de pérenniser le caractère abordable du logement sur une période très longue. Le dispositif OFS/BRS pourrait être approprié pour initier des opérations immobilières en faveur du logement coopératif. 

La création récente d’une structure publique de gestion patrimoniale au profit de projets d’aménagement d’intérêt général agréée OFS, La Foncière de Haute-Savoie, peut faciliter l’avènement de projets coopératifs.  

En savoir plus

Site du Ministère de la cohésion des territoires : ici

Vidéo de présentation de La Foncière de Haute-Savoie : ici 

Textes de référence

Concernant les OFS :

Article L.329-1, R. 329-1 à R. 329-17 du code de l’urbanisme

Concernant le BRS :

Articles L. 255-1 à L. 255-19, R. 255-1 à R. 255-9 du code de la construction et de l’habitation